¿Qué es un fideicomiso?
Un contrato para separar bienes: alguien se los entrega a un fiduciario, que los administra para otros según reglas fijadas de antemano. Cuando los derechos sobre esos bienes se venden al público entra la CNV, y ahí aparece el token.
Un patrimonio aparte, administrado por reglas
La definición del Código Civil y Comercial, los cuatro roles y la regla que hace útil a la figura: los bienes quedan fuera del alcance de los acreedores de todos los que participan.
Es un sobre cerrado con las instrucciones escritas afuera. Quien lo llenó ya no puede meter la mano, quien lo guarda no puede gastar lo que hay adentro, y solo se abre para quien dicen las instrucciones, cuando lo dicen las instrucciones.
Hay fideicomiso cuando una parte, el fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra, el fiduciario, que se obliga a ejercerla en beneficio de un tercero, el beneficiario, y a transmitirla, cumplido un plazo o una condición, al fideicomisario (Código Civil y Comercial, art. 1666 (abre en pestaña nueva)). Es el Capítulo 30 del Código, "Contrato de fideicomiso", desde el art. 1666. Hasta 2015 la figura vivía en la Ley 24.441 (abre en pestaña nueva), cuyos artículos sobre fideicomiso derogó el Código.
- Fiduciante
Llena el sobre
Quien pone los bienes. Puede ser además el beneficiario o el fideicomisario (arts. 1671 y 1672).
- Beneficiario
Se abre para él mientras dura
Para quien se administran los bienes mientras dura el fideicomiso. Puede no existir todavía al firmarse el contrato, y pueden ser varios (art. 1671).
- Fideicomisario
Recibe lo que queda al final
Quien recibe los bienes cuando el fideicomiso termina (art. 1672).
- Fiduciario
Guarda el sobre y cumple las instrucciones
Quien recibe la propiedad y la administra según el contrato. Puede ser cualquier persona humana o jurídica, pero solo pueden ofrecerse al público para el rol las entidades financieras y las personas jurídicas que autoriza la CNV (art. 1673). No puede ser fideicomisario (art. 1672).
Los acreedores del fiduciario no pueden ir contra lo que hay adentro (art. 1686).
Los del fiduciante tampoco, salvo fraude (art. 1686).
Lo que hace útil a la figura es el patrimonio separado. Los bienes fideicomitidos no se mezclan con el patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario ni del fideicomisario (art. 1685). Los acreedores del fiduciario no pueden ir contra ellos, y los del fiduciante tampoco, salvo fraude (art. 1686). Las deudas del fideicomiso se pagan solo con sus bienes, y si no alcanzan no hay quiebra: se liquida (art. 1687). Sobre esos bienes se constituye una propiedad fiduciaria, distinta de la propiedad común (art. 1682), y el contrato no puede durar más de treinta años, salvo que el beneficiario sea una persona incapaz (art. 1668).
Fideicomiso financiero: cuando el beneficiario es quien compra un título
La variante que pasa por el mercado de capitales: el fiduciario es un profesional autorizado y los beneficiarios son quienes compran los títulos que emite.
- Fiduciantecede los activos
- Fideicomiso financierolo administra una entidad financiera o una sociedad autorizada por la CNV (art. 1690)
- Títuloscertificados de participación y títulos representativos de deuda (art. 1693)
- Inversoreslos titulares de los títulos son los beneficiarios (art. 1690)
Lo que producen los activos paga los títulos, y esos mismos activos son la garantía.
Un fideicomiso financiero es un fideicomiso en el que el fiduciario es una entidad financiera o una sociedad especialmente autorizada por la CNV para actuar como fiduciario financiero, y los beneficiarios son los titulares de los títulos valores garantizados con los bienes transmitidos (art. 1690). Esos títulos son de dos tipos: los certificados de participación, que emite el fiduciario, y los títulos representativos de deuda, garantizados con los bienes fideicomitidos, que puede emitir el fiduciario o un tercero (art. 1693). Pueden emitirse en distintas clases, con derechos diferentes, y en series (art. 1694).
Si esos títulos se ofrecen al público, rige la normativa de oferta pública y la CNV pasa a ser la autoridad de aplicación del fideicomiso, con facultad de fijar los requisitos para actuar como fiduciario (art. 1691). El contrato tiene que incluir los términos de emisión de los títulos, las reglas de decisión de los beneficiarios, incluido qué pasa si el patrimonio no alcanza, y el nombre del fideicomiso (art. 1692). Las decisiones colectivas se toman en asamblea, con las reglas de las sociedades anónimas (art. 1695), y una vez iniciada la oferta pública el fiduciante ya no puede revocarlo (art. 1697). La reglamentación de la CNV está en el Título V, Capítulo IV de sus Normas (abre en pestaña nueva).
La CNV lo describe como un instrumento de financiamiento que integra el proceso de titulización de activos: el fiduciante cede activos cuyo producido paga los títulos, y esos mismos activos son la garantía (CNV, fideicomisos financieros (abre en pestaña nueva)). Ahí mismo publica la ficha de cada uno con oferta pública: prospecto, hechos relevantes y estados contables.
| Qué cambia | Fideicomiso | Fideicomiso financiero | Con oferta pública y token |
|---|---|---|---|
| Quién administra | Cualquier persona (art. 1673) | Entidad financiera o sociedad autorizada por la CNV (art. 1690) | Ídem, más una entidad TRD que emite el token y un PSAV que lo coloca (Título XXII) |
| Quién se beneficia | Quien designe el contrato | Los titulares de los títulos (art. 1690) | Los mismos, con el título a nombre de un titular registral que actúa por cuenta de ellos |
| Qué tiene el inversor | Un derecho del contrato | Un certificado de participación o un título de deuda (art. 1693) | El título inmovilizado en Caja de Valores y su representación digital en la app |
| Quién supervisa | Nadie en particular | La CNV, si hay oferta pública (art. 1691) | La CNV; el PSAV tiene que estar inscripto en las cinco categorías |
| Ejemplo | Un fideicomiso inmobiliario entre privados | Una titulización de créditos | Landtoken I |
Dónde entra el token
Un campo no es un valor negociable; el certificado del fideicomiso que lo tiene, sí. Por eso el fideicomiso financiero es el vehículo de la tokenización de activos reales en la Argentina.
El tokenla representación digital, en la app del PSAV
El certificado de participaciónel valor negociable, inmovilizado en Caja de Valores
El fideicomiso financierolo administra el fiduciario
El campo
El Título XXII de las Normas CNV admite la representación digital de los valores de deuda y los certificados de participación de fideicomisos financieros con oferta pública cuyo subyacente sean activos del mundo real (RG 1150/2026, art. 1 (abre en pestaña nueva)). El circuito es el mismo que para cualquier valor negociable: el título queda inmovilizado en Caja de Valores y lo que circula en la app del PSAV es su representación digital (el circuito, paso a paso).
El único caso confirmado es Landtoken I: Allaria Fiduciaria S.A. como fiduciario financiero de un fideicomiso que compra campos y los arrienda, certificados de participación con oferta pública autorizada por la CNV y, sobre ellos, un token que genera Justoken y que solo circula entre PSAV. El caso cuenta quién hace de fiduciante, cuánto se emitió, qué se publicó en la CNV y qué sigue sin publicarse.
Fuentes
- Congreso: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), Capítulo 30, "Contrato de fideicomiso", arts. 1666 y siguientesInfoLEG (abre en pestaña nueva)argentina.gob.ar (abre en pestaña nueva)
- Congreso: Ley 24.441 (1995), Título I "Del fideicomiso", derogado por la Ley 26.994InfoLEG (abre en pestaña nueva)
CNV: Normas CNV (N.T. 2013), Título V, Capítulo IV "Fideicomisos financieros"texto actualizado (abre en pestaña nueva)- CNV: RG 1150/2026, Título XXII, art. 1argentina.gob.ar (abre en pestaña nueva)B.O. (abre en pestaña nueva)
- CNV: CNV, fideicomisos financieros con oferta pública, definición y fichascnv.gov.ar (abre en pestaña nueva)