Landtoken I: un campo adentro de un certificado, adentro de un token

Comprar un campo en la zona núcleo exige millones de dólares, escribano y alguien que lo administre. Landtoken arrancó en 2023 vendiendo fracciones por una plataforma propia, con un fideicomiso privado que compró dos campos y cobró el arrendamiento de dos campañas (informe de calificación UNTREF ACR UP⁠ (abre en pestaña nueva)). En 2025 llevó ese modelo al mercado de capitales: un fideicomiso financiero con oferta pública por hasta US$ 20 millones (suplemento de prospecto, AIF⁠ (abre en pestaña nueva)), con suscripción desde US$ 50 (Bichos de Campo⁠ (abre en pestaña nueva)).

El resultado fue bastante más chico que el techo: 57 ofertas y US$ 4.777.518 emitidos, de los cuales US$ 150.000, el 3%, nacieron con representación digital (aviso de resultados, AIF⁠ (abre en pestaña nueva)). Y de ese total, US$ 2.192.500 no fueron plata nueva sino los dos campos del fideicomiso privado, pagados con certificados (nota de Nicholson y Cano⁠ (abre en pestaña nueva)). Al lanzar, la empresa lo presentó como el primer fideicomiso financiero tokenizado aprobado por la CNV y habló de más de 13.000 usuarios registrados y US$ 2,2 millones transaccionados en su plataforma (RoadShow⁠ (abre en pestaña nueva)): cifras propias, no auditadas.

Son tres cajas, una adentro de la otra. El campo está adentro del fideicomiso, que es su dueño. El fideicomiso está adentro de un certificado de participación, que es lo que se compra en la bolsa. Y el certificado puede estar adentro de un token, que es lo que se compra en el exchange. Si tenés el token no sos dueño de una hectárea: tenés derecho a una parte de lo que el fideicomiso cobre y venda.

Landtoken lo define así: un landtoken es "la representación digital de un Certificado de Participación (CP) del Fideicomiso Financiero Landtoken I", y los derechos económicos los fija el fideicomiso, no el token (Landtoken⁠ (abre en pestaña nueva)). A diferencia del wAL30rd, acá no se tokenizó un título que ya circulaba: el certificado y su espejo digital se autorizaron juntos. De las dos tokenizaciones con evidencia pública bajo el Título XXII, es la única de representación inicial (circuito). Se autorizó antes de que saliera el wAL30rd y se emitió después (20/08/2025 contra 15/09/2025; la emisión fue en diciembre).

Salvo que se indique otra fuente, los datos salen del suplemento de prospecto⁠ (abre en pestaña nueva) publicado en la AIF de la CNV.

Fiduciario y emisor

Allaria Fiduciaria S.A., del grupo Allaria, fiduciario financiero N° 71 en la CNV. También es agente de control y revisión (quien verifica los activos y los flujos) y titular registral de los certificados digitales. Según la calificadora, al emitirse tenía experiencia en fideicomisos privados y buen desempeño como fiduciario de titulizaciones, pero ningún otro fideicomiso financiero con oferta pública bajo administración ni calificación de riesgo propia (UNTREF ACR UP⁠ (abre en pestaña nueva)).

Administrador

Landtkn S.A. (Landtoken), sociedad inscripta en Córdoba en agosto de 2023. Es el administrador inmobiliario: elige los campos, los arrendatarios y el momento de vender. CEO: Matías Simone (CNV⁠ (abre en pestaña nueva)). El prospecto nombra como "accionistas y socios estratégicos", sin distinguir quién es qué, a Adecoagro, Agrotoken, Gerardo Bartolomé (GDM) e Ignacio Lartirigoyen.

Fiduciante rural

CFA Compañía Fiduciaria Americana S.A., como fiduciario del fideicomiso privado Landtoken I. Aportó los dos campos iniciales y cobró en certificados.

Entidad TRD

Tech Demeter S.A., que opera como Justoken. El suplemento la da como inscripta en el Registro de PSAV bajo el N° 83; ese número no figura hoy en el registro público. La designó el fiduciario, que responde por ella ante los inversores. Según el suplemento (04/12/2025), Eduardo Novillo Astrada es director titular de Tech Demeter y presidente del directorio de Landtkn S.A.; Forbes lo presenta como CEO de Justoken (Forbes⁠ (abre en pestaña nueva)).

Custodio y colocador

Caja de Valores: un solo certificado global por toda la emisión, sin láminas individuales. Los certificados digitales quedan en una cuenta especial "por cuenta de terceros". Allaria S.A. es el depositante, y también organizó y colocó la emisión con una comisión del 0,6% y seis subcolocadores.

PSAV habilitados

Cinco, el máximo que admite la norma: Satoshi Tango, Ripio, Belo, Allaria Crypto y Buenbit.

Arrendatarios

Adecoagro, Estancias Don Pedro y La Rosa S.A., Glycinemax S.A. y una sociedad de dos particulares (contratos informados en la AIF⁠ (abre en pestaña nueva)). Cuál arrienda qué, en Los campos.

Tasador, auditor, calificadora

Compañía Argentina de Tierras S.A. (CAT) tasa los campos cada semestre. Lisicki Litvin Auditores S.A. auditó el primer balance (estados contables⁠ (abre en pestaña nueva)). UNTREF ACR UP calificó los certificados "A(ff)" con perspectiva estable tras la colocación y lo confirmó el 28/05/2026 (seguimiento⁠ (abre en pestaña nueva)).

Asesor legal

Nicholson y Cano (Abogados.com.ar⁠ (abre en pestaña nueva)).

Fideicomiso financiero con oferta pública, dentro del Programa Global de Fideicomisos Financieros "Landtoken" por hasta 100 millones de UVA, la unidad que se ajusta por inflación. La CNV autorizó el programa el 01/04/2025 (RESFC-2025-23084). El 20/08/2025, con una sola resolución (RESFC-2025-23234), autorizó la oferta pública de esta emisión "así como la representación digital de los certificados de participación"; los condicionamientos se levantaron el 04/12/2025 (suplemento de prospecto, AIF⁠ (abre en pestaña nueva)). Todo lo que el fideicomiso publica está en su ficha en la CNV⁠ (abre en pestaña nueva).

La pata digital es el Título XXII de las Normas CNV, creado por la RG 1069/2025 (B.O. 13/06/2025⁠ (abre en pestaña nueva)), que admite certificados de participación de fideicomisos con oferta pública cuyo subyacente sean activos del mundo real (art. 1). Cuatro artículos explican el caso:

• Art. 3: representación digital inicial. El emisor pide oferta pública y representación digital al mismo tiempo.
• Art. 7: el token "no implicará la creación de un nuevo valor negociable, sino meramente una nueva forma de representación adicional".
• Art. 5 inc. c: el titular registral puede ser un agente de productos de inversión colectiva. Acá es el propio fiduciario.
• Art. 22: el documento de emisión tiene que decir quién responde por la entidad TRD. Acá, Allaria Fiduciaria.

El prospecto permite representar digitalmente hasta el 100% de la emisión. El régimen corre como sandbox; hoy el texto vigente es el de la RG 1150/2026. Qué hace cada rol, en el circuito de tokenización.

Una contradicción en la prensa: la nota que contó el listado en Ripio dice que los LAND "no son valores negociables" (Criptonoticias⁠ (abre en pestaña nueva)). La frase no aparece en ninguna fuente de Ripio, Landtoken ni Justoken, y el art. 7 dice lo contrario.

Lo que dice el prospecto (suplemento, AIF⁠ (abre en pestaña nueva)):

Ítem	Estado
Red	Polygon PoS, que describe como "pública y permisionada": infraestructura abierta, con políticas de acceso sobre quién interactúa con el contrato.
Estándar	"ERC-20 como estándar base", en Solidity, con "extensiones específicas" de control de acceso: lista blanca, lista negra y pausado de transferencias.
Contrato	Ni el prospecto, ni el fiduciario, ni Justoken, ni Landtoken, ni Ripio publican una dirección.
Auditoría	Tech Demeter tiene que auditar los contratos con un tercero antes de generar los tokens, hacer pruebas de penetración mensuales y versionar cada cambio. Ningún informe publicado.
Certificaciones	El prospecto declara que Tech Demeter / Justoken tiene certificación SOC 2; auditor e informe, no publicados. Es sobre sus procesos, no sobre este contrato.

Lo que se ve en la cadena: hay un contrato en Polygon que encaja con esa descripción, pero nadie lo confirmó. Tomalo como candidato, no como dato oficial.

Rol	Red	Dirección
Token LAND1 (candidato)	Polygon PoS	0x30F0B4fa621773D13B2Ea5c46E36773B02F3011A⁠ (abre en pestaña nueva)
Política de transferencias	Polygon PoS	0xE658692a3579195fc48028377028409731E1dD64⁠ (abre en pestaña nueva)

• Por qué encaja: el símbolo LAND1 coincide con el ticker LAND1RD de Ripio; el código verificado está firmado "@author Agrotoken", la marca de commodities de Justoken según el propio prospecto; los primeros mints son de febrero y marzo de 2026, antes del listado en Ripio; y las transferencias se controlan con lista blanca, como describe el prospecto.
• Qué es: un ERC-20 de OpenZeppelin con Permit y meta-transacciones (ERC-2771), 6 decimales, sin proxy. No es ERC-3643 ni ERC-1400.
• Cómo restringe: cada transferencia consulta un contrato de política que hoy está en modo lista blanca. Quien administra el contrato puede cambiar esa política y mover tokens de una cuenta a otra con rescueTransfer, una transferencia forzosa como la que traen los estándares de valores tokenizados (forcedTransfer en ERC-3643).
• Cuánto hay: 181.879 tokens al 21/09/2026, todos en dos direcciones sin etiqueta. Con certificados de US$ 1 nominal, la parte digital habría pasado del 3% de la emisión a algo menos del 4%.

Tech Demeter también sincroniza los saldos entre cada PSAV y el fiduciario, bloquea los tokens que se canjean y transmite la intención de voto de los inversores.

• Respaldo: cuatro campos arrendados, 434 hectáreas que entraron por US$ 4.124.500 (Los campos), más la liquidez sin invertir, que en mayo de 2026 estaba casi toda en dos fondos comunes, Allaria Dólar Ahorro Plus y Allaria Renta Balanceada II (seguimiento UNTREF ACR UP⁠ (abre en pestaña nueva)).
• Arrendamiento: se pacta en quintales de soja por hectárea, así que lo que entra cada año sigue al precio del grano (suplemento⁠ (abre en pestaña nueva)).
• Moneda: los certificados se denominan en dólares, pero se suscriben y se pagan en pesos al dólar MEP.
• Orden de pago: lo que cobrás cada año el prospecto lo llama amortización, no renta. Es hasta 2% anual del valor nominal, y sale de los arrendamientos y, si no alcanzan, del fondo de reserva. "Renta" en sentido estricto solo hay en dos casos: si se vende un campo con ganancia o si la reserva supera el 3% del nominal. Fuera de eso, empezaría recién cuando el nominal de la emisión quede reducido a US$ 10.000.
• Cómo se cobra: se acredita en la cuenta comitente o en el exchange, "al menos una vez al año" (Landtoken⁠ (abre en pestaña nueva)). Ripio se reserva pagar en stablecoins. El saldo del arrendamiento de la campaña 2025/26, cobrado en mayo de 2026, se aplicó al pago de servicios (informe del administrador⁠ (abre en pestaña nueva)); cómo llegó a los tenedores del token, no publicado.
• Comisiones: el administrador cobra 3% del precio de cada campo que incorpora (no de los iniciales), 0,75% anual del valor de los campos y 20% de la ganancia de cada venta que supere el rendimiento del bono del Tesoro de EE.UU. a 10 años. El fiduciario, US$ 15.000 por año más hasta 0,175% del valor de los campos. Las de Ripio para este token: no publicadas.
• Primer balance auditado: ejercicio irregular del 04/12/2025 al 30/06/2026, en pesos ajustados por inflación. $ 61,2 millones de ingresos por alquileres, $ 188,2 millones de gastos de administración, $ 99,3 millones de desvalorización contable de los campos (según la nota 4 del balance, porque la inflación del período superó a la suba del dólar MEP; en dólares la tasación de los dos campos iniciales subió, ver Los campos) y $ 653,0 millones de resultados financieros y por tenencia negativos, la línea que incluye el efecto de la inflación. Pérdida del ejercicio: $ 879,3 millones (estados contables⁠ (abre en pestaña nueva)).
• Plazo y rendimiento: 30 años, hasta diciembre de 2055; los últimos 10 son de desinversión. Simone habló de una renta "estimada en un 3% anual en dólares" más 5-6% de apreciación de la tierra (La Nación⁠ (abre en pestaña nueva)). No está garantizado. El informe de calificación recoge tres escenarios de retorno total armados sobre proyecciones del administrador: conservador 3%, medio 11% y optimista 18% anual, este último con riesgo "Alto". Para los flujos de fondos la calificadora usó otro juego de escenarios, según cuánto se colocara, y se centró en el más pesimista (UNTREF ACR UP⁠ (abre en pestaña nueva)).

Dos carriles para el mismo certificado. En la bolsa está listado en BYMA y se opera como cualquier especie desde una cuenta comitente: LK01Q en pesos, LK1QD en dólares (Landtoken⁠ (abre en pestaña nueva)). En el mundo cripto, solo en Ripio, que lo cotiza como LAND1RD (cotizaciones públicas de Ripio⁠ (abre en pestaña nueva)). El comunicado de lanzamiento anunciaba "nuevas plataformas a sumarse en las próximas semanas" (RoadShow⁠ (abre en pestaña nueva)); a septiembre de 2026 Landtoken nombra un único exchange (Landtoken⁠ (abre en pestaña nueva)), y ni Satoshi Tango ni Belo lo muestran en sus cotizaciones públicas.

• Precio: el 21/09/2026 Ripio compraba a $ 1.462,72 y vendía a $ 1.600,52, una brecha de alrededor del 9%. Si comprás y vendés el mismo día, esa brecha es lo que perdés.
• Retiro a wallet propia: no. La norma no deja que el token salga de los PSAV habilitados ni que vaya a protocolos descentralizados (art. 5 inc. f), y los términos de Ripio para representaciones digitales dicen que solo se opera "mediante el PSAV" y que el token no es "interoperable" entre PSAV (T&C de Ripio⁠ (abre en pestaña nueva)). Esos términos no nombran a Landtoken. Que rigen este token se deduce de que cubren certificados de fideicomisos y del sufijo "RD" del ticker.
• Pasar de un carril al otro: del token al certificado tradicional, a pedido y sin restricciones (art. 16); Ripio bloquea o quema el token. Del certificado al token, con un formulario de tokenización que se pide a la sociedad de bolsa o a Landtoken (Landtoken⁠ (abre en pestaña nueva)). Esa guía habla de "la wallet que declaraste", una redacción que no termina de cuadrar con la custodia cerrada de Ripio.

• Agro y tierra: lo que cobrás depende del precio de la soja, del clima y de que el arrendatario pague; la apreciación de la tierra es una proyección.
• Liquidez: certificado a 30 años con poco mercado secundario. La calificadora lo lista como riesgo, y la brecha de precios de Ripio apunta en la misma dirección.
• Escala: se emitió menos de un cuarto del monto autorizado y los gastos fijos se reparten sobre esa base. En el primer ejercicio los gastos de administración fueron unas tres veces los ingresos por alquileres (06 La plata).
• Vínculos cruzados, todos a la vista en el prospecto: un director de Tech Demeter preside el directorio de Landtkn; Adecoagro figura entre los "accionistas y socios estratégicos" del administrador y arrienda un campo; y el grupo Allaria ocupa varias sillas con sociedades distintas: Allaria Fiduciaria (fiduciario, titular registral, control y revisión), Allaria S.A. (organizador, colocador, depositante) y Allaria Crypto S.A. (PSAV habilitado). La liquidez estuvo en fondos comunes de marca Allaria (06 La plata). El apartado de relaciones entre las partes del prospecto declara el vínculo entre Landtkn y CFA.
• Capa digital: PSAV (hackeo, insolvencia, bloqueo de cuenta por KYC), contrato inteligente y continuidad de la red. El prospecto los enumera y les asigna mitigaciones; sin dirección oficial ni auditoría publicada, no las podés verificar.
• Regulatorio: sandbox con vencimiento. Las emisiones ya representadas siguen siendo válidas (art. 38).

18/08/2023

Se constituye el fideicomiso privado Landtoken I, el antecedente.

13/06/2025

B.O. RG 1069: nace el Título XXII, para fideicomisos y fondos cerrados con activos reales.

20/08/2025

La CNV autoriza la oferta pública y la representación digital de los certificados.

09–16/12/2025

Aviso de suscripción (09), difusión (10 al 15) y licitación (16) (AIF⁠ (abre en pestaña nueva)).

18/12/2025

Emisión: US$ 4.777.518, de los cuales US$ 150.000 con representación digital.

26/12/2025

Los dos campos iniciales pasan al fideicomiso financiero.

18/02/2026

Primer mint del contrato candidato en Polygon; el grueso, el 18/03/2026.

06/04/2026

Ripio lista el token (Criptonoticias⁠ (abre en pestaña nueva)).

Mayo de 2026

Se cobra el saldo del arrendamiento de la campaña 2025/26, que se aplica al pago de servicios. UNTREF ACR UP confirma "A(ff)" el 28/05.

Junio de 2026

Dos campos más (Rojas el 10/06, San Andrés de Giles por boleto el 26/06) y una prórroga de 90 días. El 29/06 el fiduciario informa 79% invertido y regla del 75% cumplida. El detalle, en Los campos.

07/09/2026

Primer balance auditado, al 30/06/2026, en la AIF.

Agrupado por dónde pedirlo:

Justoken / Allaria Fiduciaria

Dirección del contrato, informe de auditoría del contrato, informe SOC 2 que declara el prospecto (auditor, alcance y fecha), quién tiene las llaves de administración y cuántos certificados circulan hoy como token.

Ripio

Términos específicos del LAND1RD, comisiones y en qué moneda acredita los servicios. Sus términos generales de representaciones digitales cubren certificados de fideicomisos, pero citan las RG 1081 y 1087, no la RG 1069.

AIF (CNV)

Escritura del campo de San Andrés de Giles y pago del saldo. Los avisos de pago de servicios no figuran entre los documentos del fideicomiso.

Sin respuesta pública

Cantidad de tenedores · reparto entre sociedades de bolsa y exchange · cuándo se suman los otros cuatro PSAV habilitados · de dónde salió la frase "no son valores negociables".

El contrato le daba al fideicomiso 180 días desde la emisión para tener al menos el 75% del patrimonio en campos. Si no llegaba, había una prórroga de 90 días (con más del 50% invertido), después una asamblea de beneficiarios y, al final, devolución de plata con liquidación parcial. Así se fue armando la cartera, según los documentos de la ficha en la CNV⁠ (abre en pestaña nueva):

• 26/12/2025: los dos primeros campos pasan del fideicomiso privado al financiero, al valor promedio de la tasación de CAT (hecho relevante⁠ (abre en pestaña nueva)).
• Mayo de 2026: 46% del patrimonio en campos; dos más en análisis (seguimiento UNTREF ACR UP⁠ (abre en pestaña nueva)).
• 10/06/2026: escritura de Rojas (hecho relevante⁠ (abre en pestaña nueva)). El 18/06 el fiduciario informa 73% y prorroga el plazo hasta el 14/09/2026 (hecho relevante⁠ (abre en pestaña nueva)).
• 16/06/2026: El Primero renueva contrato por cuatro campañas a 11,45 quintales por hectárea; el anterior pagaba 13,2 por hectárea productiva, así que con lo publicado no se puede saber si el total bajó (información complementaria⁠ (abre en pestaña nueva)).
• 26/06/2026: boleto por el campo de San Andrés de Giles. El 29/06 el fiduciario informa 79% invertido, contando solo lo pagado a la firma del boleto, y da la regla por cumplida (hecho relevante⁠ (abre en pestaña nueva)). Al cierre del balance faltaba pagar US$ 443.700 contra la escritura (estados contables⁠ (abre en pestaña nueva)).
• 13 y 14/07/2026: contratos de arrendamiento de los dos campos nuevos (información complementaria⁠ (abre en pestaña nueva)).
• 25/08/2026: primera tasación semestral. CAT valúa El Primero en US$ 1.600.000 y Don Pedro en US$ 875.000 al 30/06/2026; los campos comprados en el semestre no entran en el informe (informe de valuación⁠ (abre en pestaña nueva)). Son valores en dólares, por encima de los de ingreso; la desvalorización del balance es en pesos ajustados por inflación (06 La plata).